Jarðamarkaðurinn að taka við sér

Magnús Leópoldsson er bændum að góðu kunnur sem einn reynslumesti fasteignasali landsins á sviði jarðaviðskipta. Hann er búinn að reka Fasteignamiðstöðina í rúm 30 ár en þar áður var hann bóndi á Sogni í Kjós í 10 ár. Nú býr hann með annan fótinn í Borgarfirði á jörðinni Hvassafelli II í Norðurárdal þar sem hann heldur um 100 kindur og nokkur hross ásamt eiginkonu sinni, Árnýju Helgadóttur.

Magnús segir að það sé að færast aukið líf í viðskipti með bújarðir eftir nokkur mögur ár í kjölfar efnahagshrunsins. Það sé nóg til af áhugasömu fólki sem vilji búa í sveit en fjármögnun sé oft ásteytingarsteinn þegar kemur að því að láta jarðaviðskipti ganga upp.

„Hægt og bítandi hafa viðskiptin aukist og þau hafa verið nokkuð lífleg í sumar. Það er ágætt framboð á jörðum og það skortir ekkert á það,“ segir Magnús. Hann segir að hlutverk hans sem fasteignasala sé að leiða saman kaupendur og seljendur og að láta hlutina ganga upp. Áhugi á jörðum sé mikill og það eigi við um allt landið. „Menn eru að skoða jarðir á Austfjörðum og Ströndum og allt þar á milli. Seljendur vilja vissulega fá ákveðið verð til þess að hafa efni á því að fara í burtu, annars sitja menn alveg eins í sínum húsum.“

Bankarnir horfa á rekstrarmöguleika jarðanna

Magnús segir að það sé nóg af áhugasömum jarðakaupendum en það sé oft erfitt að fá lán hjá fjármálastofnunum. „Fjármögnun er erfið, það er ekkert launungarmál. Hér áður fyrr horfðu menn meira á veðin og að þau væru góð en í dag horfa bankarnir meira til rekstursins. Kaupendur þurfa allir að fara í greiðslumat og þá þarf afkoman að vera þannig að menn geti borgað af lánunum sem þeir taka.“ Magnús segir að oft á tíðum sé erfitt að brúa bilið á milli seljenda og kaupenda. „Þeir sem selja þurfa að geta keypt sér aðra fasteign og þeir sem kaupa þurfa að hafa efni á fjárfestingunni. En málið er að eins og það er erfitt að kaupa íbúð fyrir fólk í fyrsta sinn þá er erfitt að kaupa jörð í fyrsta sinn ef fólk á ekki eitthvert eigið fé. Það á við um allar fasteignir.“

En skyldi Magnús finna fyrir því að lánastofnanir séu misviljugar að lána eftir landsvæðum?

„Það má vera að í einhverjum tilvikum séu gerðar mismunandi kröfur að þessu leyti. Hins vegar er það svo að ef það er góður rekstur á jörðinni þá horfa bankarnir fyrst og fremst á hann. Þau bú sem eru hins vegar á markaðnum um þessar mundir eru mörg hver þannig að það er ekki nógu burðugur rekstur til að bera miklar fjárfestingar, þetta á sérstaklega við á ýmsum fjárbúum. Það eru kannski 250 ær og jörðin kostar 50 milljónir. Það gefur augaleið að það gengur ekki upp. Þá skiptir mögulega máli að vera á þannig svæði að fólk geti stundað aðra vinnu með eða eigi kost á að fjölga fénu. Á nokkrum stöðum er hægt að fjölga fé án þess að byggja. Það hjálpar ef húsakostur er fyrir hendi því þá geta menn stækkað búin fyrir lágmarkskostnað,“ segir Magnús.

Hik á mönnum vegna ófrágenginna búvörusamninga

Aðspurður um það hvort hann finni fyrir óvissu vegna þess að ekki er búið að ganga frá búvörusamningum segir hann svo vera. „Ég finn aðeins fyrir því á báða vegu. Það er aðeins hik á mönnum og ég er með nokkur svoleiðis dæmi. Það þarf endilega að ljúka þessum málum,“ segir hann. Hvort hann finni mun á milli búgreina í þessum efnum segir Magnús einfaldlega ekki mörg kúabú til sölu, það beri meira á sauðfjárbúum. „Ég hugsa að kúabúin gangi betur. Mörg smærri kúabú hafa nú þegar lagst af og stærri byggð upp sem eru í fullum rekstri. Það getur tekið nokkur ár áður en sú kynslóð sem fór í þá uppbyggingu fer að draga saman seglin og fara út úr búgreininni.“

Breyttir búskaparhættir

Magnús segir það orðið mjög áberandi að fólk sé að vinna aðra vinnu með búskapnum. Það sé mikil breyting frá fyrri tíð. „Það á sérstaklega við þar sem sauðkindin á í hlut. Þar eru bændur með aðrar tekjur en af sauðfjárbúskapnum. Aukin ferðaþjónusta á þarna hlut að máli, það er alveg greinilegt. Það hafa selst nokkrar jarðir nýlega þar sem ferðaþjónusta er hluti rekstrarins.“

Aðeins um 100 jarðir sem skipta um eigendur á ári

Magnús segir að jarðamarkaðurinn á Íslandi sé ekki ýkja stór. „Þetta eru að jafnaði um eða yfir 100 jarðir sem skipta um eigendur á hverju ári, það er nú alltof sumt. Árið 2007 var metár þegar á bilinu 160–170 jarðir voru seldar. Hluti af þessum tölum eru innan fjölskyldu þegar verða ættliðaskipti. Það er því ekkert sambærilegt við íbúðamarkaðinn. Í gegnum áratugina hefur þetta verið keimlíkt. Svo eru alltaf að skila sér jarðir inn á markaðinn þar sem eru margir eigendur, allt upp í 100 talsins. Það eru jafnvel jarðir sem hafa verið í eyði eða þá að síðasti íbúinn er fallinn frá eða orðinn gamall. Þá fer fólk að spá í sölu – þetta eru semsagt alls kyns blæbrigði.“ Magnús segir að það beri mun meira á því nú en áður að bændur hætti búskap en eigi áfram heima á jörðunum. „Það byggist mögulega á betri samgöngum þar sem auðveldara er að sækja vinnu.“

Sumarhúsalóðamarkaðurinn mettur

Það eru fá dæmi um það í dag að bændur séu að skipuleggja skákir út úr jörðum sínum og selja sumarhúsalönd eða spildur, að sögn Magnúsar. „Það má segja alveg búið. Það er eitthvað af lóðum til en sá markaður er mettur og sáralítill. Sumarhúsamarkaðurinn er nokkuð góður en að mínu mati kemur það betur út að kaupa tilbúið sumarhús í stað þess að byggja nýtt því það er svo dýrt.“

Mörgum bændum hefur þótt blóðugt að sjá jarðir brotnar upp með þessum hætti og þau viðhorf eru ennþá við lýði. „Núna er það þannig að það er verið að selja lóðir sem voru skipulagðar í „góðærinu“ en það heyrir til undantekninga að menn séu að gera þetta í dag. Það fer ein og ein lóð því vissulega eru nokkrir sem vilja vera frumbyggjar,“ segir hann.

Góð ráð til jarðakaupenda

Fjölmargir eiga sér draum að setjast að í sveit. Hvaða ráð skyldi fasteignasalinn gefa áhugasömu fólki sem kemur inn af götunni og vill gerast bændur?

„Maður reynir að komast að því hvort fólk eigi möguleika á þessu. Ef að þú ert til í að fara á afskekkta staði er verðið ekki mjög hátt. Annars eru þetta sömu ráð og við önnur fasteignakaup. Það þarf að fara í greiðslumat og undirbúa málið vel. Fólk er jafnvel búið að vera í sambandi við mann í heilt ár og segja manni frá draumum sínum. Mitt verk er svo að sjá einhverja möguleika í stöðunni. En svo er það auðvitað þannig líka að fólk kemur hingað inn og er lítið háð lánastofnunum,“ segir Magnús.

Alltaf eru nokkrir aðilar á skrá hjá fasteignasölum sem eru að leita eftir jörðum af ákveðnu tagi. „Það getur verið fólk sem er að leita eftir ákveðnum landshlutum. Maður er líka með þetta í kollinum – sér hvað hentar hverjum og einum viðskiptavini.“ Hann segir að margt skapi verðmæti jarðanna. „Það er mjög mikill plús ef það er aðgangur að heitu vatni. Það kemur vel í ljós hjá þeim sem hyggjast fara út í ferðaþjónusturekstur. Svo er annað ekki síður mikilvægt og það er netsambandið. Það má segja að það sé ein af fyrstu spurningunum sem maður fær: „Hvernig er netsambandið?“ segir hann. Einnig skipti samgöngur gríðarlega miklu máli og vegalengdir í skóla fyrir börnin.

Ráð til bænda sem vilja selja

Ráð til seljenda eru af sama meiði, að sögn Magnúsar. „Ég hvet menn til þess að fara sér hægt, tala við fasteignasala með góðum fyrirvara því oft getur aðdragandinn verið langur. Ég heimsæki bændur og tek jarðirnar út. Margir eru líka að fá mann til að skoða þótt þeir ætli sér ekki endilega að selja strax. Svo hafa þeir samband ári seinna eða tveimur. Það er ekkert sem er alveg einfalt eða borðliggjandi, hvert tilvik þarf að skoða fyrir sig.“

Gott viðhald á eignum og ástand jarðanna hefur mikið að segja þegar kemur að því að selja, segir Magnús. „Snyrtilegt umhverfi og gott ástand eignarinnar liðkar tvímælalaust fyrir sölu,“ segir hann. „Jarðir geta þó haft eiginleika frá náttúrunnar hendi sem eru mikils virði og þá skiptir ekki endilega máli hvort íbúðarhúsið sé parketlagt eða ekki“.

„Yfirleitt er betra að það sé húsakostur á jörðum því það fylgir því mikill kostnaður að vera frumbyggi. Það kemur þó einstaka sinnum fyrir að kaupendur óski eftir jörðum án húsakosts en oftar en ekki er það þá vísbending um að menn vilji greiða minna fyrir jarðirnar.“

Ekkert til sem heitir fast hektaraverð

„Þetta er skemmtilegur markaður að því leyti að maður þarf að vera vel meðvitaður um hann. Það halda margir að það sé til eitthvað sem heitir fast hektaraverð en svo er ekki. Það er ekkert hægt að alhæfa um hektaraverð á Austurlandi eða annars staðar. Þegar maður fer að skoða þetta eftir að maður er búinn að selja, sérstaklega jarðir sem eiga fjalllendi, þá er hektaraverðið afar lágt. Verðið liggur auðvitað í láglendinu, í ræktuninni og því sem mögulegt er að nytja. Það er mjög mikið af fyrirspurnum sem eru í þessum dúr,“ segir Magnús Leópoldsson, fasteignasali og sauðfjárbóndi.